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二手房以价换量成常态，置换需求主导市场重构
9月份成交单：6单里5单是置换客户
本报记者史博臻
最初 ，她对房源价值很有信心 ，认为房子户型方正 、通勤便利，又是热门置换板块的刚需户型 ，不愁卖 ，但两个月过去，前前后后接待了20多批看房客户 ，问价的不少 ，却始终没人敲定 。“中介跟我说，现在不少小区都在根据市场情况调整挂牌价，想快速出手就得适当调整预期 ，同小区成交的房源大多会在挂牌价基础上协商 。”刘女士坦言 ，她咬咬牙先后两次调整价格，最终顺利成交 ，虽然过程中做了些让步 ，但新政取消了外环外限购，让她卖完老房就能直接在松江认购新房 ，换房的衔接压力反而减轻了 ，“能顺利给家人换套宽敞些的房子，这点付出是值得的”。
刘女士的经历 ，是楼市“金九银十 ”的缩影 。在这一传统销售旺季 ，上海二手房市场呈现出量稳价调的态势 。10月前29天累计成交16999套，预计全月突破1.8万套 ，保持相对活跃 ，但价格仍处于调整期，以价换量成为普遍选择。与此同时，置换需求取代纯刚需成为市场主力 ，外环外区域交易活跃度显著提升 ，市场从单边下行转向供需博弈，背后既有政策对置换链条的激活 ，更反映出二手房市场从增量到存量转型的阵痛 。
成交量稳中有升 ，政策激活置换链条
从成交数据来看，“金九银十 ”的上海二手房市场实现了量的平稳释放 。据统计 ，9月 ，上海二手住宅成交1.8万套，环比增加3% ，保持小幅波动。进入10月后 ，成交节奏持续稳健，10月28日二手房单日成交709套 ，29日再攀至782套 ，创下自5月30日以来近150个工作日的较高水平。截至目前，10月成交套均面积约79平方米，与市场主力刚需及置换户型特征高度契合 。
这一组数据的背后 ，是“8·25”楼市新政对置换需求的精准激活 。新政取消外环外限购 ，让卖旧买新、以小换大的置换客户能够顺利入市，从而打通了二手房市场的流动性堵点。
“9月成交单里 ，6单中就有5单是置换客户 ，这个比例比8月明显增多 。 ”从事二手房中介工作8年的李娜，对市场需求的变化感受深刻 。她举例说 ，有位客户在普陀桃浦有一套65平方米的老公房 ，新政推出后不到20天就顺利卖出，随后客户就在嘉定新城换了一套90平方米的次新房 ，“客户说以前担心卖了老房子没资格买新房 ，现在政策放开，终于能换套宽敞点的房子 ，给孩子留个书房 ”。这种置换型需求的释放 ，不仅带动二手房成交量平稳增长，更推动市区老房与外环新房的联动，形成一卖一买的良性循环 。
供需博弈持续 ，市场回暖仍需信心支撑
尽管成交量保持活跃 ，但上海二手房价格仍处于调整期，以价换量成为普遍选择 。上海中原地产二手住宅价格指数显示 ，9月二手房价格指数环比下跌1.61% ，跌幅略有增加。二手房价格指数已连续下跌5个月，并且指数也创下这轮调整的低点 。从议价空间来看 ，当前房东平均可接受议价幅度保持在合理区间 ，部分房龄较长 、配套偏弱的房源议价空间相对更大 。
这种价调量升的态势，反映出二手房市场已从“卖方主导”转向“买方主导 ” ，房东的定价预期与购房者的心理预期仍存在差距。“现在客户买房都货比三家 ，同个小区 、同户型的房子能找出不少挂牌的，肯定优先考虑性价比更高的 。 ”李娜透露 。
值得注意的是 ，价格调整存在结构性差异 ，房龄长的老公房调整更为明显，以低总价产品为绝对主力，而次新房、优质学区房价格相对平稳。从市场交易热点来看 ，9月份 ，300万元以内的房源占比大约61%，继续保持较高水平 ，但比8月份略有减少。交易量比较高的小区 ，靠前的有奉贤新城的解放新村 、共康泗塘的通河一村等，这些成交房源套均面积都不超过60平方米 。
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